ЖК «Дом на Троицкой»

Жилой комплекс по ул. Галактионовская 81-83 – многоквартирный 12-этажный дом бизнес-класса в центре города, в 100 шагах от площади Куйбышева, Театра Оперы и Балета, Самарского театра Драмы, Струковского парка. Помимо самого дома будет обустроен подземный паркинг и дворовая территория. Общая площадь жилых помещений составляет 9145 м2. Сдача комплекса запланирована на второй квартал 2021 года.

I. Текущий застройщик (март, 2020)

ООО «Воля» (ИНН6315621429) располагается по адресу Самара, Вилоновская улица, дом 18, офис 2.

Учредители:

  • Вахрамов Олег Геннадиевич (доля 20 005 000 руб. (50%), ИНН631103808171). Он же генеральный директор. Руководитель 7 и учредитель 11 организаций и одного ИП
  • Боярский Леонид Соломонович (доля 20 005 000 руб. (50%), ИНН631501563925). Руководитель 4 и учредитель 11 организаций

В 2018 г было заведено дело о банкротстве ООО «Воля», которое позже было прекращено

 II. Прошлые застройщики

ООО «Галс» (ИНН6316029180) располагалась по адресу Самара, улица Степана Разина, 130, 303, ликвидирована 19 ноября 2019 г.

Руководитель Яхонтова Татьяна Александровна (с 23 августа 2010 г.)

Учредители:

Кайдин Владлен Яковлевич (доля 86 000 руб., ИНН 772729712532)

Яхонтова Татьяна Александровна (доля 86 000 руб., ИНН 631505819504)

Соучредителем ООО «Галс» является Владлен Кайдин. Директором ООО «Галс» в 2010 г был Иван Беккер, на этой должности он сменил Яхонтову.

Кайдин также являлся владельцем 25% акций ЗАО «76 квартал». Другими акционерами ЗАО «76 квартал» были Владимир Захарченко (15%), Сергей Григорьев (15%), Александр Сидоренко (15%), Александр Усов (5%) и ЗАО «РНГС-Регион» (г. Москва). Владимир Захарченко — глава Группы «Захар» -был убит летом 2009 года во Франции. Алексей Сидоренко — деловой партнер Захарченко.

ЗАО «РНГС-Регион» входит в структуру специализированных строительных организаций ОАО «РАО Роснефтегазстрой». Кайдин и Беккер — московские бизнесмены, работающие в дочерних структурах Роснефтегазстроя.

ТСЖ “Наш Дом-76 Квартал”  (ИНН6315946240), адрес Самара, Галактионовская улица, 81. Организация ликвидирована 02.05.2017 г

Председатель правления Морозов Владимир Тимофеевич

Учредители:

  • Балясников Владимир Николаевич (ИНН 631107482330)
  • Толкушев Юрий Викторович (ИНН 631755051409)
  • Морозова Лада Михайловна (ИНН 631805629487)
  • Кирильцев Валерий Трофимович (ИНН 631918606716)
  • Рыжова Вера Алексеевна (ИНН 634501393669)

III. Оценка количества обманутых дольщиков

69 дольщиков, в реестре минстроя числятся 16

IV. Оценка строительной готовности

85%

V. Статус проекта (короткое описание ситуации)

Идет строительство второй очереди

VII. Хронология проекта

Еще в 2001 году разрешение на строительство объекта по ул. Галактионовской, 81-83, получило ООО «Галс». Но свои обязательства не выполнила, недострой пополнил список проблемных объектов региона. Дом должны были сдать еще в 2003 году.

Фирма не закончила строительство первой очереди (3 и 4-й секций) восьмиэтажного дома, все 60 квартир которого были распроданы.

 “ГАЛС” в апреле 2012 года прекратил деятельность как юрлицо по решению регистрирующего органа, так как в течение года не предоставлял налоговые отчеты. Дольщики, организовав ТСЖ “Наш дом – 76-й квартал”, самостоятельно завершили строительство первой очереди. Однако здание в эксплуатацию не было сдано, для этого ТСЖ необходимо было изменить условно-разрешенный вид использования земельного участка и получить разрешение на строительство.

В июне 2012г в областной минстрой обратился замдиректора ООО “ГАЛС” Владимир Джикия с решением Самарского арбитражного суда о признании недействительной записи в Росреестре о прекращении деятельности фирмы. Он высказал намерение завершить возведение дома. Вместе с тем, по данным минстроя, никаких документов, подтверждающих платежеспособность фирмы, гарантирующих ввод в эксплуатацию дома, замдиректора “ГАЛС” не предоставил.

“Он выскочил как черт из табакерки, – высказался по этому поводу председатель ТСЖ “Наш дом – 76-й квартал” Владимир Морозов. – Пошли какие-то судебные иски о том, что наши дольщики якобы незаконно получили квартиры”.

“Сегодня дольщики, которые сами достроили свой дом, сталкиваются с сопротивлением со стороны бывшего застройщика, – прокомментировал ситуацию депутат Госдумы РФ Александр Хинштейн. – Позиция комиссии однозначна: мы на стороне людей”.

По словам депутата, на комиссии также было предложено освободить ТСЖ от арендной платы за земельный участок. Кроме того, для оказания финансовой помощи товариществу правительство Самарской области предусмотрело субсидии соинвесторам в целях возмещения затрат на строительство коммунальной инфраструктуры.

“Дольщики второй очереди объекта будут расселены по другим адресам”, – отметил Александр Хинштейн. Как стало известно на комиссии, ООО “ГАЛС” обращалось в областной минстрой с заявлением о предоставлении в аренду площадки для возведения второй очереди. Однако ведомство отказало ему.

ТСЖ “Наш дом – 76-й квартал” закончить строительство не смогло – траты на это достигали порядка 70 млн рублей.

В 2012 г застройщик объявил себя банкротом, в 2013 году министерство строительства нашло нового инвестора на объект. Право достройки на торгах получило ООО «Воля», аффилированное Группе компаний «Спектр недвижимости» бизнесменов Олега Вахрамова и Леонида Боярского.

К этому времени было завершено строительство одной очереди восьмиэтажного дома. Строительство еще одной очереди, в которой было только девять дольщиков, не начиналось.

Всего на окончательное завершение первой очереди и строительство второй требовалось 70 млн рублей. Компания “Воля” обязалась достроить объект и удовлетворить права 69 дольщиков.

ЗАО «76 квартал» выступило в качестве заказчика строительства многоэтажного дома. Проектный срок окончания работ и начала проведения комиссии по приемке жилого дома в эксплуатацию был назначен на II кв. 2009 г. Этот срок был указан также и в договорах, которые заключались с инвесторами строительства.

Договорные отношения между ЗАО «76 квартал» и инвесторами строились по весьма сложной конфигурации. От имени ЗАО «76 квартал» на основании доверенности действовало ООО «Строительно- риэлторское предприятие (СРП) «Усадьба». Оно от имени ЗАО «76 квартал» заключало с инвесторами по два договора — предварительный договор и договор займа. При этом основной договор об участии в долевом строительстве жилого дома должен был быть заключен с инвесторами до 1 декабря 2008 г. Однако основной договор так и не был заключен.

В тексте договоров, которые заключались с инвесторами от имени ЗАО «76 квартал», говорится, что ЗАО «76 квартал» берет на себя обязательства по оформлению правоустанавливающих документов на земельный участок и получение разрешения на строительство. Между тем на информационном щите, который был вывешен на ограждении стройплощадки, в качестве заказчика указано ООО «Галс».

Продавать квартиры в этом доме должны были ЗАО «РНГС-Регион» и ЗАО «76 квартал», на что между этими фирмами и ООО «Галс» были заключены соответствующие договоры. Тем не менее Татьяна Яхонтова (директор ООО «Галс» и бывший заместитель главы администрации Самары по экономике и финансам) решила продать одну из квартир в строящемся доме. Покупателем оказался Леонид Ломакин, с которым Яхонтова заключила соглашение на продажу квартиры площадью 71,02 кв. м. Ломакин заплатил ООО «Галс» 2,84 млн р. О том, что он купил уже проданную квартиру, Ломакин узнал на собрании дольщиков.

За то, что «Воля» взялась удовлетворить обязательства 69 дольщиков на 69 квартир, ей предоставили компенсационную площадку в 1,7 тыс. кв. м рядом с недостроем. Но при попытках зайти на объект коммерсанты выяснили, что площадка попадает в зону регулирования хозяйственной деятельности сразу нескольких памятников архитектуры, поэтому строительство выше 15 метров там запрещено. Один из памятников – регионального значения – больница нефтяников, другой федерального – дом Земцова.

Итогом стали несколько лет судебных разбирательств. «Воля» оспаривала градостроительный план участка, утвержденный департаментом градостроительства (успешно), минстрой пытался заставить «Волю» выполнить обязательства перед дольщиками (безуспешно).

После ряда разбирательств 14 июня 2018 года суд признал, что самое первое и давно истекшее разрешение на строительство ООО «Галс» выдано в 2002 году. То есть раньше, чем появилась зона регулирования хозяйственной деятельности. Отказ минстроя в выдаче разрешения на строительство «Воле» объявили незаконным, и чиновников обязали устранить нарушение прав и интересов компании.

Однако в министерстве, затянув процесс выдачи разрешения на строительство, лишь усложнили проблему удовлетворения прав дольщиков объекта на ул. Галактионовской, 81-83. Как сообщили в минстрое, разрешение на строительство выдали через 23 дня после вступления в силу новых поправок в федеральный закон ФЗ-214 о долевом строительстве. Это создало дополнительные проблемы.

Президент АСК «Спектр недвижимости» и совладелец ООО «Воля» Олег Вахрамов рассказал, что компания уже обратилась в минстрой, чтобы урегулировать ситуацию. «Сейчас мы даже не можем удовлетворить права дольщиков этого объекта, – подчеркнул Вахрамов. – Большая часть дольщиков удовлетворена, но осталось семь человек. В принципе после 1 июля 2018 года еще остается возможность заключать договоры долевого участия. Но тогда мы должны 10% от общей стоимости строительства, по сути, подарить банкирам – положить на счет и не трогать до ввода дома в эксплуатацию. Сейчас мы ждем официального ответа от министерства, на основании которого поймем, как дальше двигаться. При этом нам обещали, что такой ситуации не будет и что разрешение выдадут, как только появится решение суда».

Эксперты считают, что у «Воли» еще есть шанс работать по прежним нормам. «Правоотношения между застройщиком и министерством возникли до внесения изменений в федеральный закон, – напоминает адвокат Самарской областной коллегии адвокатов Вахтанг Арзиани. – Просто министерство строительства затянуло принятие решения. Если бы этой волокиты не было, застройщик мог бы спокойно реализовать свои права и получить нужный документ. Сейчас имеет смысл обратиться в минстрой за разъяснениями, в которых будет указано, что застройщик может работать по прежним нормам, это дополнительный документ к разрешению.  В случае отказа у компании появится еще одно основание обратиться в суд и добиться возможности работать по прежним нормам».

Когда компания начала работы на стройплощадке, выяснилось, что ей удалось преодолеть и запрет на строительство выше 15 метров. Таким образом, здание будет самым высоким в данном квартале – сложившаяся историческая среда построек в 12 этажей не имеет. На сегодняшний день наиболее высокий в квартале дом по соседству с новостройкой – в 8 этажей.

Ранее участок принадлежал СОФЖИ и входил в проект «5 кварталов».

Эксперты отмечают, что ответственность за нарушение исторической среды в данном квартале может лечь не только на строителей, но и на чиновников, постоянно менявших условия. «Застройщик более пяти лет занимается оформлением площадки и увеличением этажности. Потому что этажность, которую им разрешали (6 этажей), была нерентабельна. Первоначально им предоставили площадку на одних условиях, а в процессе их изменили.

VIII. Документы

Разрешение на строительство
Проектные декларации Разрешительная документация Проектная документация Отчетность застройщик Прочие документы

ИЗВЕЩЕНИЕ о проведении конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов


Новости по объекту ЖК «Дом на Троицкой»

Компания “ГАЛС” намерена вернуть себе дом по ул. Галактионовской, достроенный дольщиками. 5 июня 2012 г.