Предложения по разработке мер стабилизации кризисной ситуации, сложившейся в сфере долевого строительства в Самарской области

В последние месяцы  в Самарской области растет социальная напряженность, связанная с массовым невыполнением строительными организациями своих обязательств перед гражданами, вложившим средства в долевое строительство.

 На контроле рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков регионального отделения партии «Единая Россия» стоит на контроле более 70 объектов,  при строительстве которых нарушены права  20000 граждан. Данные объекты не попали под действие   закона 13-ГД, а дольщики  не включены в реестр обманутых дольщиков. Строительство жилых объектов, ведущееся вне рамок 214-ФЗ не попадает в поле зрения  Министерства  строительства и ЖКХ Самарской области. Таким образом ситуация на большом числе объектов не находится под контролем государства. Тем самым нарушается конституционный принцип равноправия граждан перед законом. Защита гражданами своих прав в судах не  приводит к решению их проблем.  Не видя выхода из сложившейся ситуации,  граждане начинают самоорганизовываться и  переходят к планированию массовых акций протеста.

Предлагается:

1. Сформулировать и довести до жителей Самарской области позицию по отношению к проблеме в сфере долевого строительства областных законодательных и исполнительных властей: Самарской Губернской Думы, Губернатора Самарской области, политических партий Самарской области.

Признать, что ответственность за создавшуюся ситуацию несут органы власти всех уровней, не контролирующие ситуацию на рынке долевого строительства, когда многие застройщики ведут строительство без необходимой разрешительной документации и привлекая денежные средства граждан в обход закона №214-ФЗ.

2. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области не выполняет своих функций по разрешению кризисной ситуации в долевом строительстве.

Положение дольщиков объектов, включенных в реестр «обманутых дольщиков», созданный по закону Самарской области №13-ГД не улучшается, сроки решения их проблем зависят только от включения финансирования строительства за счет средств бюджета Самарской области. Таким образом, не выполняется статья 4 Закона 13-ГД: Правительство Самарской области разрабатывает механизмы возврата средств областного бюджета, использованных в рамках настоящего Закона.

Примером может являться ситуация, когда бюджет взял на себя обязательства по объектам застройщиков «Виктор-С» и «Содействие», банкротство которых продолжается, а никаких мер по получению средств в бюджет от реализации их активов не разработано.  Также не разработаны меры по привлечению средств в бюджет для реализации Закона №13-ГД при новом строительстве.

От контроля за соблюдением прав дольщиков, заключивших как договоры долевого участия до начала действия Закона  №214-ФЗ, так и других видов договоров (договоры инвестирования, предварительные договоры) независимо от срока заключения, МинСтрой отказывается.

Из-за бездействия МинСтроя ситуация в области долевого строительства только ухудшается. Тем более, что сам МинСтрой выступает в качестве заказчика-застройщика, т.е. является участником рынка строительства, который он и должен регулировать.

Предлагаем обратить внимание органов прокуратуры на проверку заявлений граждан о действиях МинСтроя, защищающего интересы коммерческих организаций-застройщиков в ущерб законных интересов граждан — участников долевого строительства.

      Учитывая, что при получении разрешения на строительство, самого строительства и ввода объекта в эксплуатацию участвуют различные органы как федерального, областного так и муниципального уровня, то для разрешения кризисной ситуации необходимо создать отдельный контролирующий — координирующий орган или дать поручение существующему органу, обладающего соответствующими правами (Департамент общественной безопасности, Министерство экономического развития Самарской области).

В 2009 году с просьбой о создании такого межведомственного антикризисного  органа к Губернатору Самарской области обращались как дольщики проблемных объектов, руководители строительных организаций, так и Президиум Исполнительно комитета регионального отделения партии «Единая Россия».

3. Для выхода из кризисной ситуации, сложившейся в области долевого строительства требуется изменения в федеральном законодательстве, инициатором которых могла бы выступить Самарская Губернская Дума

   3.1. Стало очевидным, что федеральный закон №214-ФЗ не защищает права дольщиков. Внесенные в Госдуму поправки к федеральным законам 214-ФЗ и 127-ФЗ, в числе инициаторов которых выступали координатор по проблеме от партии «Единая Россия» Александр Хинштейн и депутат ГосДумы Ольга Гальцова отозваны без рассмотрения. Ключевой поправкой было изменение действующего закона о банкротстве, в соответствии с которой при продаже земельного участка, предназначенного для жилого строительства, или продаже объекта незавершенного строительства (жилого дома), в отношении которых у граждан предусмотрено последующее возникновение прав собственности на жилые помещения, к покупателю этих объектов переходит обязанность завершить строительство жилых домов и передать в собственность граждан квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, права дольщиков, даже заключивших договора в рамках закона 214-ФЗ, при банкротстве застройщика остаются незащищенными. Необходимо разработать поправки для защиты прав дольщиков при банкротстве компаний-застройщиков.

3.2. Учитывая высокую социальную значимость долевого строительства, необходимо удалить с рынка долевого строительства компании с малым уставным капиталом. Регулирование можно ввести с помощью федерального закона о работе компаний-участников долевого строительства, по типу законодательства по банкам и страховым компаниям – установление минимального размера уставного капитала, создание страховых фондов (как по защите вкладчиков, так и участников ОСАГО), ввести обязательное страхование инвестиций для участников долевого строительства. Компании с малым уставным капиталом могут заниматься индивидуальным и промышленным строительством.

4. Необходима разработка законодательства Самарской области и создание областной целевой программы в сфере долевого строительства

В долевом строительстве задействованы личные сбережения граждан, являющиеся мощным инвестиционным ресурсом. Самарская область всегда была привлекательным регионом для инвестирования, об этом говорит и то, что практически на каждом объекте есть иногородние граждане. Разработка местного законодательства, защищающего права участников, которое можно изменить значительно быстрее федерального,  привлечет не только средства жителей Самарской области, но и граждан из других регионов. Рост деятельности в строительстве повлечет за собой и развитие обслуживающих производств и сферы услуг. 

4.1. Разработать механизм создания фонда по поддержке долевого строительства. Организациям-застройщикам, пополняющим фонд, возможно создание преференций по выделению земли под строительство, введения льготного налогообложения.

4.2. Разработать меры по защите прав граждан в виде страхования инвестиций в долевое строительство с компенсацией сумм взносов  за счет средств областного бюджета или создаваемого фонда.

4.3. Для выполнения Закона №13-ГД разработать схемы возмещения затрат бюджета на исполнение положений закона. Рассмотреть возможность выпуска региональных ценных бумаг (обязательств областного Правительства) для привлечения средств в бюджет на эти цели.

4.4. Разработать механизмы оперативного контроля выполнения обязательств застройщиками, привлекать к решению проблем саморегулируемые организации строителей, предусмотреть меры по воздействию на застройщика – возможность изъятия земельного участка и др.

5. Неотложные меры по стабилизации кризисной ситуации.

Считаем, что в состав антикризисного органа должны быть включены представители всех ветвей власти – законодательной, исполнительной и судебной регионального и муниципального уровней в лице  представителей  Правительства Самарской области,  федеральной исполнительной власти, депутатов Губернской и городской Думы,  представителей Прокуратуры,  строительного ведомства,  строительного и технического надзора. К работе антикризисного органа должны быть привлечены представители дольщиков проблемных объектов, саморегулируемые организации строителей  и представители политических партий, желающих участвовать в решении проблемы. Сделать работу антикризисного органа максимально открытой, доводя сведения о работе органа до участников строительного рынка через официальный сайт антикризисного органа и средства массовой информации. 

      Считаем, что для созданного антикризисного органа первоочередными задачами должны являться:

5.1. Создание списка объектов долевого участия, строительство которых остановлено, в том числе и объектов, строительство которых велось без разрешительной документации. Отдельным списком выделить объекты, близкие к завершению.   

5.2. Произвести оценку (экспертизу) состояния объектов, близких к завершению, а также оценку финансового состояния организаций-застройщиков этих объектов. К финансированию экспертиз возможно привлечение средств бюджета, а также средств компенсационных фондов саморегулируемых организаций строителей, в которые входят застройщики. Для проведения экспертиз возможно привлечение «Корпорации развития Самарской области».

5.3. Особое внимание уделить застройщикам, находящимся в процессе банкротства. Организовать прокурорские проверки по имеющимся обращениям граждан о соблюдении законодательства при заключении договоров и  выводе активов.  

5.4. Организовать работу правоохранительных органов по возврату выведенных активов. Поставить мошенников в такие условия, чтобы им было выгодно вернуть дольщикам  украденные деньги.

5.5. Обеспечить меры по невключению объектов долевого строительство в общую конкурсную массу при банкротстве застройщика и передаче объектов для завершениям строительства дольщикам объекта. Одним из механизмов возможно использование оформления права собственности в объекте незавершенного строительства дольщиками объектов и передачи объекта на баланс ТСЖ, создаваемого на объекте.

5.6. Рассмотреть возможность долгосрочного льготного кредитования достройки  объектов, переданных дольщикам, за счет привлеченных средств под гарантии областного Правительства. Осуществлять контроль организаций, ведущих такую достройку.

5.7. Создать согласительные комиссии с включением органов технического и строительного надзора, а также дольщиков-собственников объекта по вводу завершенных объектов в эксплуатацию.

6. Назначить сроки рассмотрения  предложений дольщиков.

6.1. Просим создать  в Самарской Губернской Думе комиссию по изменению регионального законодательства  и внесению изменений в федеральное законодательство о долевом строительстве и банкротстве в срок до 1 февраля 2010 года.

6.2. Просим Правительство Самарской области рассмотреть вопрос о создании контролирующего — координирующего органа для разрешения кризисной ситуации в сфере долевого строительства (или поручения существующим органам) в срок до 1 февраля 2010 года.

Надеемся, что принятые меры позволят защитить права граждан — участников долевого строительства, способствуют оживлению строительного рынка, увеличат инвестиционную привлекательность региона. Дольщики готовы сотрудничать с созданными органами.

Инициативная группа общественного движения «Дольщики Самары»

e-mail: add@63.ru

Сайт «Дольщики Самары» http://sites.google.com/site/dolshiki63/